FRAIS D'INSCRIPTION POUR LES MEMBRES DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES
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PROGRAMME DE CETTE 13e ÉDITION
Président
Me Yves Papineau, Ad. E.,
LJT avocats
Co-présidente
Me Christine Gagnon, notaire, E.
GAGNON BUJOLD notaires
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Revue de la jurisprudence récente en droit de la copropriété divise (2024)
Le droit de la copropriété étant en évolution constante, il est d’une importance toute particulière pour les praticiens de se tenir informés et à jour des jugements rendus à cet égard. Le conférencier en fera la revue et le commentaire afin de souligner les développements jurisprudentiels récents.
Conférencier
Me Karl Michel
LJT Acocats
Titulaire d'un baccalauréat en administration des affaires de HEC Montréal et d’un baccalauréat en droit de l'Université de Montréal, Me Karl Michel pratique en droit de la copropriété divise et en droit immobilier depuis 2016. Il conseille et représente principalement les syndicats de copropriétaires et toute autre personne ayant des intérêts à faire valoir auprès de ceux-ci, aidant ses clients à valider la conformité juridique des décisions et des actions prises au quotidien. Il possède également une bonne expérience en vices de construction ainsi que dans des dossiers soulevant des questions relevant de la compétence du Tribunal administratif du logement. Il est un conférencier régulier auprès du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), de l’Association québécoise des gestionnaire et copropriétaires du Québec (AQGC), de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) et lors des colloques « Développements récents en droit de la copropriété divise » organisés par le Barreau du Québec. Il est également administrateur du RCGQ Montréal depuis avril 2023 et contributeur à la mise à jour du Code de la copropriété divise.
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Les cas de responsabilité sans faute et les obligations d’indemnisation des syndicats de copropriété vis-à-vis des copropriétaires? - développements récents sous les articles 1077, 1067, 1074-1 et 1074-2 C.c.Q.
Les syndicats de copropriété sont-ils les assureurs des copropriétaires? À cette question, la Cour Supérieure du Québec semble avoir très nettement répondu et ce à plus d'une reprise. Lorsqu’on l’on sait qu’en 2023 la Cour d’appel du Québec a rejeté le recours exercé dans Aintabi[1], le lecteur pressé pourrait conclure que la cause est entendue. Mais ce serait là, selon nous, escamoter les nuances de gris qui font la beauté de notre exercice et le plaisir des plaideurs. En vérité, la Cour d’appel ne s’est pas réellement prononcée sur la question qui lui était posée quant à la portée à donne à l’article 1077 C.c.Q. Encore récemment, elle a refusé de se prononcer sur cette même question, malgré les vaines tentatives du soussigné[2]. Les syndicats de copropriété ont de nombreuses obligations à l’égard de leurs membres et l’intensité de celles-ci est variable. Obligations de moyens certes, obligation de résultat certainement, voire responsabilité sans faute. Qu’en est-il? Comment la jurisprudence interprète ces régimes de responsabilité stricte? Fait-elle preuve de constance ou y a t’il des courants jurisprudentiels contraire? Serait-il à propos que le Cour d’appel du Québec se penche sur les modestes enjeux en matière de copropriété divise (au moins en apparence)? Nous osons le croire s’agissant d’un mode de propriété ou d’occupation qui avoisine le ¼ du total des habitations au Québec[3].
Conférencier
Me Clément Lucas
De Granpré Jolicoeur s.e.n.c.r.l.
Me Clément Lucas est avocat associé au sein du cabinet De Grandpré Jolicoeur s.e.n.c.r.l. (DJC). Il représente et conseille dans les divers domaines du droit immobilier et notamment en droit de la copropriété divise ou indivise. Il intervient tant devant les différentes instances judiciaires que les instances d’arbitrage qui sont un important volet de pratique en copropriété. Me Clément Lucas est également arbitre notamment en copropriété et dans le cadre des arbitrages de plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (GAMM). Il est également accrédité par l’Institut de médiation et d’arbitrage du Québec (IMAQ) et par le Ministère de la justice du Québec (MJQ). Me Clément Lucas agit occasionnellement comme avocat-conseil dans le cadre de procédures d’appel ou nécessitant une expertise en droit immobilier et spécialement en droit de la copropriété divise ou indivise. Il agit également comme maitre de stage et mentor auprès de ses pairs et animé à cet égard les formations internes. Il agit également comme formateur ou présentateur à l’externe pour la magistrature, le public, les membres d’autres ordres professionnels. À cet égard, il a dispensé de la formation ou effectuédes présentations devant certains Tribunaux, l’Ordre des évaluateurs agréé du Québec, la Chambre d’assurance de dommages, le Barreau du Québec et à présent l’Association du Barreau Canadien. Les formations données portent ou ont porté sur divers sujets et notamment celui de l’assurance en copropriété divise, la médiation et l’arbitrage en copropriété ou encore la planification des grands travaux en copropriété. Il est l’auteur ou le co-auteur de divers ouvrages et articles de doctrine, dont la chronique mensuelle des Actualité juridiques en copropriété.
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Le statut juridique du locataire en copropriété : particularités et enjeux
Le locataire occupe une position particulière en contexte de copropriété, qui se situe au croisement du régime juridique de la copropriété divise (art. 1038-1109 C.c.Q.) et celui du louage résidentiel (art. 1892 et s. C.c.Q.). Il est un tiers à l’égard du syndicat des copropriétaires, mais un voisin bien réel pour les copropriétaires; il n’est pas tenu par la loi aux obligations d’assurance qui s’imposent aux copropriétaires; il est tenu au respect du Règlement de l’immeuble, mais uniquement à compter du moment où celui-ci lui est communiquée (art. 1057 C.c.Q.); il est affecté par les décisions de l’assemblée, mais ne s’y exprime pas. Cette conférence s’intéressera donc au traitement du locataire dans la jurisprudence, et notamment son rôle dans le contexte de sinistres, afin d’identifier les contours de cette pièce particulière du casse-tête juridique de la copropriété.
Conférencier
Me Maxime Laflamme-Leblond
LJT Acocats
Titulaire d'un baccalauréat en droit de l'Université Laval, Maxime Laflamme-Leblond pratique en droit de la copropriété divise et en droit immobilier depuis 2015. Il s'est joint à l'équipe de LJT Avocats en février 2020. Dans le cadre de sa pratique, il conseille et représente tant les syndicats de copropriété que les copropriétaires, offrant à ceux-ci son expertise en matière de droit de la copropriété, qu’il s’agisse de fournir des avis juridiques sur des questions pointues, de préparer des règlements, résolutions ou autres documents légaux complexes, ou encore de représenter ses clients dans le cadre de litiges civils de toute sorte. Il est également conférencier, auteur de plusieurs textes juridiques, et co-auteur de la 2e édition du livre « Les charges de copropriété et leur recouvrement » (2022). Finalement, Me Laflamme-Leblond est chargé de cours au Cégep de Saint-Laurent où il enseigne depuis 2022 le cours « Aspects légaux en gestion de copropriétés
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Les empiètements en copropriété : problématiques et correctifs
Qu’ils soient le résultat de travaux effectués par des copropriétaires ou d’écarts entre le plan cadastral officiel et le mesurage d’un arpenteur-géomètre, de nombreuses copropriétés sont aux prises avec des empiètements dans leurs immeubles,
causant des maux de tête aux copropriétaires, aux acheteurs, aux avocats et aux notaires examinateurs de titres en freinant notamment les négociations et transactions immobilières. La vérification de l’origine et de la cause de tels empiètements est primordiale et aura certainement un impact sur le correctif à envisager. La présentation a donc pour objectif d’énoncer les différentes options possibles pour régulariser divers types d’empiètement (lot privatif sur un autre lot privatif, lot privatif sur une partie commune, etc.), en fonction des clauses existantes, ou non, dans les déclarations de copropriété, ainsi que du type d’empiètement (lot privatif sur un autre lot privatif, lot privatif sur une partie commune, etc.) et de l’importance de chaque intervenant dans la réalisation de la correction.
Conférencières
Me Catherine Béland, Not. E.
Me Catherine Béland est associée au cabinet Cain Lamarre et membre de la Chambre des notaires du Québec depuis 2006. Elle s’est vu remettre le prix du Mérite notarial par la Chambre des notaire du Québec en 2020 et celui d’« Étoile montante » 2017 par Crew M, un organisme qui fait la promotion, soutient et reconnaît le succès des femmes en immobilier commercial. En parallèle, elle est également chargée de cours au programme de Maîtrise en droit notarial de l’Université de Sherbrooke où elle enseigne la copropriété en plus d’être co-autrice de l’ouvrage « Copropriété » publié par LexisNexis.
Me Sophie Croisetière, notaire
Me Sophie Croisetière est membre de la Chambre des notaires du Québec depuis 2019 et pratique au sein du cabinet Cain Lamarre en droit de la copropriété divise. Ses études universitaires en urbanisme lui permettent également de participer à des mandats en droit municipal, plus particulièrement dans le domaine de l’aménagement du territoire.
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Petit traité sur des copropriétés divises non résidentielles, commerciales et industrielles ; les parties privatives commerciales et les parties privatives résidentielles détenues par une personne morale
Lorsqu’il est question de copropriété divise ou de syndicat de copropriété, nul doute que la plupart pensent à un immeuble composé d’unités d’habitation, certains à des maisons de ville et, possiblement, quelques-uns à des duplex ou triplex. Rarement, la première image venant à l’esprit sera celle d’une copropriété divise à destination commerciale ou industrielle.
À la lecture de la Loi, ce type de copropriété semble être le parent pauvre, celui qui n’a peut-être pas été pris en compte par le législateur.
Cette affirmation n’est pas vaine. Il suffit pour s’en convaincre, de lire le libellé de la Section II au chapitre du Code civil du Québec relatif à la vente — « Les règles particulières à la vente d’immeuble à l’usage d’habitation » — où il est aussi question de l’acquisition de fraction en copropriété. Faut-il croire que cette section ne s’applique pas aux copropriétés à destination commerciale ou industrielle, ou est-ce uniquement pour des fractions des immeubles à destination mixte ou purement résidentielle ?
Et que dire des déclarations de copropriété et des modèles les plus fréquents ? Elles semblent toutes conçues pour une copropriété à destination résidentielle. Une flexibilité accrue ne devrait-elle pas être prévue dans la déclaration de copropriété des immeubles à destination commerciale et/ou industrielle ? Si oui, par l’inclusion de quelles stipulations utiles ? Et qu’en est-il des contrats types pour les ventes d’unités commerciales ? L’OAICQ devrait-elle en prévoir ?
Enfin, l’aspect fiscal ne peut être ignoré alors qu’il est nettement moins présent lorsqu’il s’agit d’une copropriété à destination résidentielle.
Voici autant de questions qui méritent une réponse ou un début de réponse. Nous tenterons de nous y atteler.
Conférencier
Me Gérald Denoncin
Fiset Legal
De citoyenneté belgo-canadienne, Me Denoncin a exercé à titre d’avocat en pratique privée en Belgique pendant 14 ans.
Me Denoncin a par la suite été pendant 13 ans gestionnaire d’immeubles en copropriété divise et indivise à Montréal, ce qui lui vaut une expertise vaste et spécialisée, ainsi qu’un savoir-faire et une optique de terrain en immobilier.
Il est l’auteur de nombreux articles pour l’Association des syndicats de copropriété du Québec entre 2009 et 2019, ainsi que pour la revue Condo Conseils depuis 2020, et il anime de temps en temps certains webinar pour le Regroupement des Gestionnaires de Copropriété du Québec (RGCQ) en sus de participer à de nombreux colloques dans le domaine du droit de la copropriété.
En juin 2020, il termine ses études d’équivalence en droit à l’Université de Montréal, obtenant aux termes de celles-ci le Lauréat du prix du Doyen de l’université.
Finissant de l’École du Barreau avec d’excellents résultats, Me Denoncin exerce aujourd’hui le droit de l’assurance, de la construction, du louage et de la vente avec une pratique spécialisée dans le domaine de la copropriété au sein du cabinet d’avocats et notaires Fiset Légal.
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Carnet d’entretien et étude de fonds de prévoyance, tout vient à point à qui sait attendre
Il s’est fait attendre, mais le législateur a enfin doté les syndicats de copropriétaires d'outils performants pour l'entretien de leurs immeubles. Le passage du Code civil du Bas-Canada au Code civil du Québec a introduit le fonds de prévoyance obligatoire, bien que limité à un minimum de 5 % des contributions aux charges communes, souvent insuffisant pour répondre aux besoins réels. Avec le projet de loi 16, en vigueur depuis janvier 2020, les syndicats doivent désormais se doter d'un carnet d'entretien et réaliser des études de fonds de prévoyance, garantissant ainsi une meilleure gestion des travaux majeurs et du remplacement des parties communes. Ces nouvelles mesures remplacent le critère de 5 % par des recommandations basées sur des études approfondies, assurant une préservation optimale des immeubles. Pour approfondir vos connaissances sur ces nouvelles obligations visant à optimiser la gestion des copropriétés, inscrivez-vous dès maintenant à la formation du Barreau du Québec.
Conférencier
Me Yves Joli-Coeur AD., E.
Dunton Rainville
Avocat-conseil pionnier dans le domaine du droit de la copropriété divise au Québec, Yves Joli-Coeur est diplômé de l’Université de Montréal (1981) et membre du Barreau du Québec depuis 1983. En 2009, le Barreau du Québec lui a remis la distinction honorifique Avocat émérite (Ad. E.) pour sa grande contribution dans le domaine du droit de la copropriété au Québec.
Il conseille et représente les intervenants du milieu pour assurer une saine gestion et une meilleure conservation des immeubles détenus en copropriété.
Depuis le début de sa carrière, il s’investit dans des réalisations d’envergure : création du site Web Condolegal.com, outil de vulgarisation du droit de la copropriété auprès du grand public, fondation du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, dont il est le secrétaire général et le président, rédaction de nombreux ouvrages sur la copropriété divise disponibles aux Éditions Wilson & Lafleur, dont le Dictionnaire québécois de la copropriété, et collaboration à divers comités qui ont contribué à l’évolution de l’encadrement juridique de la copropriété divise.
Il a été membre du conseil d’administration de la Régie du bâtiment du Québec (2015-2018). Par ailleurs, il s’implique de façon continue en sol européen, où il agit régulièrement à titre de conférencier, notamment au Salon de la Copropriété et de l’Habitat de Paris.
Conférencier et formateur expérimenté, il dispense des formations aux professionnels du droit, courtiers immobiliers et intervenants du domaine de l’assurance. Il enseigne également le module Gestion juridique de la copropriété à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal.
Médiateur civil accrédité et arbitre, il est sollicité pour le démarrage de copropriétés, lors d’acquisitions, pour la tenue d’assemblées, la rédaction d’avis juridiques ou de règlements d’immeuble. De plus, il collabore avec les médias pour rendre accessibles les connaissances visant à protéger les consommateurs.
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